CFE en LMNP : montant, exonérations, première année et paiement

Vous louez un logement meublé et un avis de CFE vous attend peut-être dans votre espace professionnel. Cette taxe locale surprend souvent les nouveaux loueurs, parce qu’elle ne dépend ni de votre bénéfice ni de votre régime d’imposition. Voici qui la paie, comment elle se calcule et dans quels cas vous en êtes exonéré.

Un LMNP doit-il payer la CFE ?

En principe, oui. La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les entreprises. Pour l’administration fiscale, la location ou la sous-location de locaux meublés est réputée professionnelle : elle entre dans le champ de la CFE, même si vous êtes un particulier qui loue un seul logement.

Votre statut ne change rien : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vous êtes concerné. Si vous hésitez sur votre statut, lisez notre guide LMNP ou LMP.

Les résidences de services ne font pas exception. Selon la doctrine fiscale (BOFiP), louer un logement meublé à un exploitant qui le sous-loue à ses propres clients est aussi une activité imposable à la CFE.

Plusieurs situations vous en dispensent toutefois.

Quelles sont les exonérations de CFE en LMNP ?

Des recettes de 5 000 € ou moins. Vous êtes exonéré si vos recettes hors taxes de la période de référence ne dépassent pas 5 000 €. Cette période est l’avant-dernière année (N-2) : pour la CFE 2026, ce sont vos recettes de 2024. Si votre activité a duré moins de 12 mois sur cette période, les recettes sont ramenées sur 12 mois.

Un logement inclus dans votre résidence principale. La CFE n’est pas due quand le logement loué fait partie de votre résidence principale. Le site impots.gouv.fr cite deux cas d’exonération générale :

• vous louez de façon occasionnelle, non répétée, une partie de votre habitation personnelle, principale ou secondaire ;
• vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, par exemple une chambre chez l’habitant, à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un loyer raisonnable. Pour 2026, le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser 215 € par m² en Île-de-France et 159 € par m² dans les autres régions.

Des pièces qui forment un logement indépendant, avec leur propre cuisine, salle d’eau et accès individuel, n’ouvrent pas droit à cette exonération.

Votre habitation personnelle louée en meublé de tourisme. Si vous louez tout ou partie de votre résidence principale ou secondaire en meublé de tourisme, vous êtes exonéré, sauf si la commune a décidé le contraire. La même règle vaut pour les autres locations de votre habitation personnelle qui ne remplissent aucun critère d’exonération générale. Votre service des impôts des entreprises (SIE) peut vous dire si votre commune a supprimé cette exonération.

CFE LMNP la 1re année : êtes-vous exonéré ?

Oui. La CFE n’est pas due pour l’année de création de l’activité, jusqu’au 31 décembre de l’année où la location démarre. L’année suivante, la base d’imposition est réduite de moitié.

Année	CFE
Année du début de la location	Pas de CFE
Année suivante	Base réduite de 50 %
Années suivantes	Base pleine, sauf exonération

L’exonération pour des recettes de 5 000 € ou moins reste possible ces années-là, si vos recettes de la période de référence restent sous ce seuil.

Pour l’année de création, service-public indique qu’il faut déposer une déclaration initiale, le formulaire 1447-C-SD, auprès de votre SIE avant le 31 décembre. Elle sert à établir votre imposition des années suivantes. Votre immatriculation se fait, elle, sur le guichet unique : voir devenir LMNP, les démarches.

Comment est calculé le montant de la CFE en LMNP ?

La CFE se calcule en deux temps :

1. La base : la valeur locative des biens soumis à la taxe foncière que vous avez utilisés pour votre activité en N-2. Si cette valeur locative est inférieure à une base minimum fixée par la commune, c’est la base minimum qui s’applique.
2. Le taux : cette base est multipliée par le taux de la commune où se trouve votre principal établissement.

Dans une réponse publiée en 2012, le ministère de l’Économie indiquait que les loueurs en meublé imposables ne paient, dans la plupart des cas, que cette cotisation minimum. La base minimum dépend de vos recettes de la période de référence :

Recettes hors taxes de la période de référence	Base minimum 2026, fixée par la commune
5 000 € ou moins	Exonération
De 5 001 € à 10 000 €	Entre 250 € et 597 €
De 10 001 € à 32 600 €	Entre 250 € et 1 194 €
De 32 601 € à 100 000 €	Entre 250 € et 2 509 €
De 100 001 € à 250 000 €	Entre 250 € et 4 183 €

Au-delà de 250 000 €, les bases minimum sont plus élevées.

Ces montants sont des bases, pas des montants de CFE. Votre cotisation est égale à la base retenue par votre commune, multipliée par son taux. Deux loueurs aux recettes identiques peuvent donc payer des CFE différentes selon la commune. Il n’existe pas de montant moyen officiel : seul votre avis donne le chiffre exact.

Plusieurs appartements : une ou plusieurs CFE ?

La règle officielle est nette sur un point : la cotisation minimum n’est établie qu’une fois, au lieu de votre principal établissement, c’est-à-dire là où vous exercez l’essentiel de votre activité. Ce principal établissement n’est pas forcément l’adresse indiquée comme siège lors de votre inscription.

• Plusieurs appartements dans la même commune : un seul taux et une seule cotisation minimum.
• Des appartements dans plusieurs communes : la cotisation minimum reste due dans la seule commune du principal établissement. Pour les logements situés ailleurs, les sources privées divergent : Qlower évoque une seule CFE pour plusieurs biens, d’autres éditeurs une CFE par commune, calculée sur la valeur locative du bien. Aucune source officielle ne tranche ce cas pour les loueurs en meublé.

CFE au micro-BIC ou au réel : quelle différence ?

Aucune pour le calcul : la CFE ne dépend pas du régime d’imposition de vos loyers. La différence porte sur l’impôt sur le revenu :

• au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est censé couvrir toutes vos charges : la CFE ne se déduit pas en plus ;
• au réel, les impôts à la charge de l’activité sont déductibles l’année où ils sont mis en recouvrement, sauf si la loi l’interdit. La CFE relève de cette règle générale : elle réduit votre résultat imposable.

Pour comparer les deux régimes, lisez micro-BIC ou réel. La CFE est indépendante de votre déclaration de revenus : vos loyers se déclarent sur la 2042 C PRO, la CFE se paie à part.

Quand recevez-vous l’avis et quand payer la CFE ?

L’avis de CFE n’est pas envoyé par courrier. Il est déposé dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, distinct de votre espace particulier. Pour le consulter, il faut disposer du service « Consulter le compte fiscal », puis passer par le menu « Consulter », rubrique « Avis CFE ».

Si vous n’avez pas encore d’espace professionnel, créez-le avec votre numéro SIREN, obtenu lors de votre immatriculation. En mode simplifié, un code d’activation vous est envoyé par courrier dans un délai de 15 jours : ne vous y prenez pas à la dernière minute.

Étape	Repère
Mise en ligne des avis	Le 3 novembre en 2025. Date 2026 non annoncée au 19 octobre 2026
Adhésion au prélèvement à l’échéance	Jusqu’au 30 novembre en 2025
Date limite de paiement	Le 15 décembre, soit le mardi 15 décembre 2026

Le paiement se fait obligatoirement par voie dématérialisée : bouton « Payer » de votre espace professionnel, ou prélèvement automatique, à l’échéance ou mensuel. Si votre CFE de l’année précédente dépassait 3 000 €, un acompte égal à la moitié de cette CFE est dû au printemps, au plus tard à la mi-juin.