LMNP ou LMP : seuil, conditions et différences en 2026

Vous ne choisissez pas d’être LMNP ou LMP : le statut découle de vos recettes et des revenus de votre foyer. Il change pourtant beaucoup de choses, des charges sociales à l’imposition de la revente. Voici les critères en vigueur et leurs conséquences.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP) exercent la même activité : ils louent des logements meublés et déclarent leurs loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tous deux peuvent relever du micro-BIC ou du régime réel.

La différence tient au statut, qui s’apprécie au niveau du foyer fiscal et vaut pour toutes ses locations meublées. Il entraîne des règles différentes pour les charges sociales, les déficits, la plus-value et l’IFI.

Une ancienne condition a disparu : depuis la loi de finances pour 2020, il n’est plus nécessaire qu’un membre du foyer soit inscrit au registre du commerce et des sociétés pour être LMP. Seules deux conditions de recettes comptent.

Quelles sont les conditions pour être LMP ?

Vous êtes LMP si les deux conditions suivantes sont réunies :

1. Les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €.
2. Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer.

Si l’une des deux manque, vous êtes LMNP.

Pour la première condition, la doctrine fiscale (BOFiP) précise :

• les recettes s’entendent toutes taxes comprises : c’est le total des loyers, charges comprises le cas échéant, y compris les indemnités d’une assurance loyers impayés ;
• elles s’apprécient par année civile ;
• pour un résident fiscal français, tous ses meublés comptent, où qu’ils soient situés ;
• l’année du début de la location, elles sont ramenées sur 12 mois, au prorata des jours de location.

Pour la seconde condition, les autres revenus d’activité du foyer sont la somme de :

• ses traitements et salaires, y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
• ses bénéfices industriels et commerciaux autres que la location meublée ;
• ses bénéfices agricoles et ses bénéfices non commerciaux ;
• les rémunérations des gérants et associés visées à l’article 62 du code général des impôts.

Ces revenus sont retenus pour leur montant net, avant imputation des déficits des années antérieures. Les revenus fonciers et les revenus de placement ne figurent pas dans cette liste.

LMNP ou LMP : quelles sont les différences ?

Sujet	LMNP	LMP
Charges sociales	Prélèvements sociaux de 18,6 %, sauf cotisations dues par ailleurs	Cotisations sociales (Urssaf)
Déficit	Imputable seulement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans	Imputable sur le revenu global, sans limitation de montant
Amortissement	Ne peut pas créer de déficit	Ne peut pas créer de déficit
Plus-value à la revente	Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention	Régime des plus-values professionnelles
Déclaration de revenus	Rubrique « locations meublées non professionnelles » de la 2042 C PRO	Rubrique « revenus industriels et commerciaux professionnels » de la 2042 C PRO

Quelques précisions :

• Déficit du LMP : si son revenu global est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans, selon la DGFiP.
• Plus-value du LMNP : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul, sauf pour le mobilier et certaines résidences services. Voir plus-value LMNP et amortissements.
• Plus-value du LMP : elle peut être exonérée si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, en totalité si les recettes sont inférieures à 90 000 €, en partie si elles sont inférieures à 126 000 €.
• IFI : les logements d’une location meublée professionnelle peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière comme biens professionnels, sous des conditions propres à l’IFI. Selon une réponse ministérielle publiée le 9 avril 2024, une activité déficitaire ne remplit pas ces conditions. Faites vérifier votre situation par un professionnel.

Que changent les cotisations sociales pour un LMP ?

En LMNP, vos revenus de location meublée supportent les prélèvements sociaux, de 18,6 % depuis les revenus 2025. L’administration fiscale les calcule automatiquement à partir de votre déclaration.

En LMP, vous devez vous affilier à la sécurité sociale et payer des cotisations sociales, recouvrées par l’Urssaf, à la place des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Selon le type de location et le niveau des recettes, service-public mentionne plusieurs statuts possibles : micro-entrepreneur, travailleur indépendant ou, dans certains cas, régime général. Les règles et les taux dépendent de votre situation : faites une simulation sur urssaf.fr avant de décider de votre organisation.

LMNP ou LMP en location de courte durée ?

Pour l’impôt, les critères sont les mêmes que pour une location à l’année. Pour la sécurité sociale, en revanche, la règle diffère : les loueurs de meublés de tourisme de courte durée et de chambres d’hôtes sont visés à partir du seul seuil de 23 000 € de recettes, sans comparaison avec les autres revenus du foyer.

Conséquence : un loueur de courte durée peut être LMNP pour l’impôt sur le revenu et devoir des cotisations sociales. Sous 23 000 € de recettes, il paie les prélèvements sociaux.

Le régime d’imposition dépend aussi du classement du meublé. Pour les revenus 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme classé, mais seulement jusqu’à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Voir micro-BIC ou réel.

LMNP ou LMP en 2026 : qu’est-ce qui change ?

Les deux conditions du statut LMP n’ont pas changé. Trois points sont à suivre :

• Non-résidents : à partir des revenus 2026, déclarés en 2027, leurs recettes françaises sont comparées à leurs revenus d’activité effectivement imposés dans leur pays de résidence. Avant, seuls leurs revenus perçus en France comptaient.
• Seuils du micro-BIC : 83 600 € pour les revenus 2026, au lieu de 77 700 € pour les revenus 2025, sauf meublés de tourisme non classés.
• Projet de budget 2027 : le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et non voté, prévoit de plafonner l’amortissement des logements meublés loués à titre non professionnel. Le texte vise donc le LMNP. Il peut encore être modifié avant sa promulgation.

Faut-il chercher à devenir LMP ?

Le statut ne se choisit pas : il découle de vos chiffres chaque année. Il a des avantages, comme l’imputation des déficits sur le revenu global ou l’exonération possible de la plus-value. Il a aussi des contraintes, à commencer par les cotisations sociales. Le bilan dépend de vos revenus, de votre emprunt et de vos projets de revente.

Si vous approchez des deux seuils, faites chiffrer votre situation par un expert-comptable. Notre comparatif des comptables et logiciels LMNP présente les offres. Pour vos premières démarches, voyez aussi devenir LMNP et la CFE en LMNP, due quel que soit le statut.