LMNP en résidence de services : TVA du loyer et facture électronique

Vous avez acheté un logement dans une résidence étudiante, une résidence seniors, une résidence de tourisme ou un EHPAD, et un exploitant vous verse un loyer en vertu d’un bail commercial. Votre situation diffère de celle d’un LMNP qui loue directement à un locataire. Ce guide fait le point sur la TVA de ce loyer, sur la question de savoir qui facture qui, et sur ce que la réforme change.

LMNP en résidence de services : le loyer est-il soumis à la TVA ?

La location meublée d’habitation est en principe exonérée de TVA, sans possibilité d’option. Le BOFiP prévoit trois exceptions, taxées de plein droit :

• l’hébergement hôtelier ou parahôtelier, proposé pour des séjours qui peuvent durer trente nuits ou moins, avec au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, réception de la clientèle ;
• la location meublée à usage résidentiel (bail de plus d’un mois) assortie de trois de ces quatre services. Le BOFiP cite expressément « résidences services, résidences étudiantes, résidences séniors, maisons de retraite » et l’habitat partagé ;
• la location consentie à l’exploitant qui réalise l’un de ces deux types d’hébergement taxé. C’est votre cas : vous louez à l’exploitant, qui loue lui-même aux résidents ou aux vacanciers.

Pour une résidence de tourisme, le BOFiP précise que l’exploitant est considéré comme celui qui fournit l’hébergement, « quand bien même les logements sont détenus par plusieurs propriétaires différents ».

Il existe une exclusion importante. Selon le BOFiP, restent exonérées les locations consenties à l’exploitant d’un logement-foyer au sens du code de la construction et de l’habitation, lorsque son activité n’ouvre pas droit à déduction, c’est-à-dire lorsque ses propres loyers sont exonérés de TVA ou hors champ.

Activité de l’exploitant	Votre loyer
Hébergement avec au moins trois des quatre services para-hôteliers (résidence de tourisme, résidence étudiante ou seniors avec services)	Soumis à la TVA
Logement-foyer dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction	Exonéré
Location meublée sans les trois services, donc exonérée	Exonéré

Le point clé : ce n’est pas le bail commercial qui rend votre loyer taxable. C’est la nature de l’activité de l’exploitant.

Comment savoir si votre loyer porte de la TVA ?

Commencez par votre bail. Un loyer exprimé hors taxes et majoré de la TVA, et des déclarations de TVA déposées pour ce logement, indiquent un loyer taxé. Si le bail est muet ou ambigu, demandez à l’exploitant comment il qualifie son activité au regard de la TVA, puis faites confirmer par votre expert-comptable.

Le BOFiP ajoute deux précisions utiles : la taxation s’applique quel que soit le nombre d’intermédiaires entre vous et l’exploitant, et elle ne dépend pas des exonérations dont l’exploitant bénéficie par ailleurs pour ses propres opérations.

Qui facture qui : le propriétaire ou l’exploitant ?

Juridiquement, c’est vous le fournisseur : vous louez le logement à l’exploitant, qui est votre client. Lorsque votre loyer porte TVA, la facture est donc la vôtre.

Il arrive que l’exploitant établisse ces factures lui-même, en votre nom. C’est l’autofacturation, prévue par le code général des impôts. Le BOFiP en fixe les règles :

• un mandat de facturation doit exister avant la première facture ; il peut être écrit ou tacite, mais il doit pouvoir être prouvé, d’où l’intérêt d’un écrit ;
• chaque facture émise en votre nom doit être acceptée par vous, de façon expresse ou tacite selon ce que prévoit le mandat ;
• vous conservez « l’entière responsabilité » de vos obligations de facturation et de leurs conséquences en matière de TVA ;
• la facture porte la mention « autofacturation ».

Ce que la réforme change pour un LMNP en résidence de services

Si votre loyer porte TVA, la réception depuis le 1er septembre 2026. Vous réalisez des opérations soumises à la TVA : vous êtes un bailleur assujetti. Vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée.

Si votre loyer est exonéré, en général rien. La fiche de la DGFiP sur les loueurs en meublé ne traite pas à part des résidences de services. Sa règle générale retient la qualité d’assujetti à la TVA, et elle cite une présomption : le particulier, non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ». En l’appliquant, un LMNP dont le loyer est exonéré et qui n’a pas d’autre activité assujettie est présumé non assujetti : il n’a pas d’obligation au titre de la réforme. S’il a fait reconnaître sa qualité d’assujetti, il doit recevoir, sous réserve d’un SIREN. Faites confirmer votre cas par votre expert-comptable. Les règles générales sont dans notre guide facturation électronique LMNP.

L’émission, si votre loyer porte TVA. Vous facturez un exploitant, donc une entreprise assujettie établie en France. Selon la fiche de la DGFiP, une facture destinée à une entreprise assujettie devient électronique selon le calendrier d’émission : au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise, catégorie dont relève en général un LMNP. Une location étant assimilée à une prestation de services, la même fiche prévoit la transmission des données de paiement une fois le loyer payé. Notre guide e-reporting pour les bailleurs l’explique.

Votre situation	Recevoir	Émettre une facture électronique
Loyer soumis à la TVA	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME
Loyer exonéré, sans autre activité assujettie	En général non, présumé non assujetti	Non
Loyer exonéré, qualité d’assujetti reconnue ou autre activité assujettie	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Non, pour ce loyer

Autofacturation : ce que les sources officielles ne disent pas encore

L’autofacturation reste possible avec la facture électronique : la DGFiP prévoit une « Mention Autofacturation » parmi les données de facture transmises à l’administration. JD2M, spécialiste de la comptabilité LMNP, résume la situation ainsi : avec un mandat, « c’est le gestionnaire qui émettra techniquement la e-facture en votre nom et pour votre compte », mais « vous demeurez néanmoins l’émetteur juridique ».

En attendant des précisions, trois réflexes :

1. Retrouvez votre mandat de facturation, ou demandez-en une copie écrite à l’exploitant.
2. Demandez-lui par écrit comment il prévoit d’émettre vos factures électroniques et sur quelle plateforme vous devez être inscrit pour les recevoir et les accepter.
3. Vérifiez que l’entité inscrite dans l’annuaire de la facturation électronique est bien votre activité de loueur, avec son SIREN.

EHPAD, résidence étudiante, résidence seniors : des cas à part ?

Pas dans les textes consultés. Le BOFiP raisonne sur l’activité de l’exploitant, quel que soit le type de résidence. Il cite les maisons de retraite et les résidences seniors parmi les structures qui peuvent fournir un hébergement taxé. Il précise aussi que la possibilité, pour les résidents, de remplacer les meubles de l’exploitant par les leurs ne suffit pas à rendre ces opérations non imposables.

Aucune source officielle ne traite l’EHPAD à part pour la facture électronique. Si vous avez investi dans un EHPAD, partez de votre bail et des factures de loyer déjà émises : si elles comportent de la TVA, préparez la réception et l’émission électronique. Sinon, vous n’avez rien à émettre, et vous êtes en général présumé non assujetti, sauf autre activité assujettie. Faites valider ce diagnostic par votre expert-comptable.

La fiscalité de votre investissement (régime réel, amortissement, plus-value) est traitée dans notre rubrique LMNP.

Par où commencer ?

1. Vérifiez sur votre bail si votre loyer porte de la TVA.
2. Si votre loyer porte TVA, ou si vous êtes assujetti à un autre titre, assurez-vous d’être inscrit sur une plateforme agréée pour la réception.
3. Si votre loyer est taxé, clarifiez avec l’exploitant qui émettra les factures électroniques à partir du 1er septembre 2027.
4. En cas de doute, faites le quiz en quatre questions puis consultez votre comptable.

Vous louez aussi un local professionnel ? Voyez notre guide loyer commercial et TVA. Pour la location saisonnière en direct, lisez location saisonnière et Airbnb.