Facturation électronique et bail commercial : le bailleur doit-il émettre des factures électroniques ?

Seulement si ses loyers sont soumis à la TVA : local équipé, ou local nu avec option pour la TVA. Pour une PME ou une micro-entreprise, l'émission devient obligatoire au plus tard le 1er septembre 2027 envers un locataire assujetti établi en France.

Facture électronique et loyer avec TVA : mon appel de loyer est-il une facture ?

Ce n'est pas le nom du document qui compte. Selon le BOFiP, constitue une facture tout document qui porte les mentions obligatoires, qu'on l'appelle quittance, note ou relevé. Les sources officielles ne traitent pas l'appel de loyer à part : faites valider votre organisation par votre expert-comptable.

Facturation électronique d'un local professionnel loué à une association non assujettie : que faire ?

L'option pour la TVA suppose alors une clause expresse dans le bail. Votre locataire n'étant pas assujetti, vous ne lui émettrez pas de facture électronique : vous transmettrez les données de l'opération par e-reporting de transaction, à partir du 1er septembre 2027 pour une PME.

Je loue un local nu sans option pour la TVA : la réforme me concerne-t-elle ?

Pas pour vos loyers, qui sont exonérés : ni émission, ni e-reporting. La réception dépend de votre qualité d'assujetti à la TVA. Selon la DGFiP, un particulier ou une société civile qui loue un immeuble dont il est propriétaire, sans autre activité assujettie, est présumé non assujetti : il n'a pas à recevoir de factures électroniques au titre de la réforme. Faites confirmer votre cas par un professionnel.

Facturation électronique loyer commercial : TVA et bail

Louer des bureaux, une boutique ou un cabinet n’a rien à voir, pour la réforme, avec louer un logement. Tout dépend d’une question : vos loyers sont-ils soumis à la TVA ? Ce guide vous aide à y répondre, puis détaille ce que vous devrez faire selon votre locataire.

Bail commercial : vos loyers sont-ils soumis à la TVA ?

Deux situations existent pour un local professionnel ou commercial.

Le local est loué nu. La location de locaux nus est exonérée de TVA par principe. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA, à condition que le local serve à l’activité du locataire. L’option est impossible pour un local destiné à l’habitation ou à un usage agricole.
Le local est équipé. Selon le BOFiP, la location de locaux pourvus d’un mobilier ou d’un agencement professionnel entre de plein droit dans le champ de la TVA. La fiche de la DGFiP sur les bailleurs cite d’ailleurs « la location, soumise à la TVA, de locaux commerciaux ou professionnels équipés » parmi les cas concernés par la réforme.

L’option pour les locaux nus obéit à des règles précises, détaillées par le BOFiP :

elle se fait par une simple lettre au service des impôts, distincte pour chaque immeuble, et couvre tous les locaux professionnels de cet immeuble ;
elle prend effet le premier jour du mois où elle est formulée ;
si votre locataire n’est pas assujetti à la TVA, le bail doit mentionner expressément l’option ;
elle ne peut être dénoncée qu’à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle où elle a été exercée, avec d’éventuelles régularisations de la TVA déduite.

Facturer de la TVA ne suffit pas à opter : le Conseil d’État l’a jugé, et le BOFiP le rappelle. Si vous avez un doute sur votre situation, retrouvez votre lettre d’option ou interrogez votre service des impôts.

Votre local	TVA sur les loyers	Facture électronique à émettre
Local nu, sans option	Non, exonération	Non
Local nu, avec option pour la TVA	Oui	Oui, selon le locataire
Local équipé (mobilier ou agencement professionnel)	Oui, de plein droit	Oui, selon le locataire

Facturation électronique d’un loyer commercial : à partir de quand ?

Dès que vous louez avec TVA, vous êtes un bailleur assujetti. Vous devez donc pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, via une plateforme agréée, comme toutes les entreprises concernées.

L’émission suit la taille de votre entreprise :

depuis le 1er septembre 2026 pour une grande entreprise ou une entreprise de taille intermédiaire ;
au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise, ce qui couvre la plupart des bailleurs.

La taille s’apprécie au niveau de l’entité qui loue, identifiée par son SIREN. Jusqu’à votre échéance, vous pouvez envoyer vos factures dans le format de votre choix. Selon le guide pratique de la DGFiP, la réforme ne donne pas à un locataire le pouvoir de vous imposer la facture électronique avant cette date, sauf accord que vous auriez conclu avec lui. Vous pouvez aussi entrer volontairement dans le dispositif plus tôt.

Facture électronique et loyer avec TVA : que faire selon votre locataire ?

La forme de l’obligation dépend de votre locataire, selon la fiche de la DGFiP.

Votre locataire	Ce que vous devrez faire à partir de votre date d’émission
Entreprise assujettie à la TVA établie en France	Facture électronique, via votre plateforme agréée
Personne non assujettie (par exemple une association non assujettie, avec la clause d’option dans le bail)	Pas de facture électronique : e-reporting de transaction
Entreprise établie à l’étranger	Pas de facture électronique : e-reporting de transaction

Un locataire assujetti n’est pas forcément un locataire qui facture lui-même de la TVA. Un professionnel de santé, par exemple, dont les soins sont exonérés, reste un professionnel assujetti : la FAQ de la DGFiP traite la redevance qu’il verse à un confrère comme une opération entre deux professionnels assujettis, qui donne lieu à une facture électronique. En cas de doute sur votre locataire, posez la question à votre expert-comptable.

Pourquoi faut-il aussi transmettre le paiement du loyer ?

Une location est une opération assimilée à une prestation de services. Pour ces opérations, la TVA est en principe due à l’encaissement. La fiche de la DGFiP prévoit donc que le bailleur assujetti transmette des données de paiement « une fois que la prestation a été payée ». C’est l’e-reporting de paiement.

En pratique, pour un loyer facturé par facture électronique, ces données passent par le statut « encaissée » de la facture sur votre plateforme : la date d’encaissement et le montant encaissé par taux de TVA. Ces données ne sont pas attendues si vous avez opté pour le paiement de la TVA d’après les débits.

Le détail des données et des fréquences de transmission est expliqué dans notre guide e-reporting pour les bailleurs.

Appels de loyer et factures : que change la réforme ?

Beaucoup de bailleurs de locaux commerciaux envoient un appel de loyer avant l’échéance, puis une quittance. La réforme ne parle pas de ces documents en tant que tels. Elle vise les factures.

Les sources officielles consultées ne disent pas comment articuler appel de loyer et facture électronique. Avant septembre 2027, faites le point avec votre expert-comptable : quel document constitue votre facture, à quelle date l’émettre, et comment éviter d’envoyer deux documents qui seraient tous deux traités comme des factures.

Préparez aussi vos données. Selon la FAQ de la DGFiP, la réforme rend obligatoires quatre nouvelles mentions sur les factures à compter du 1er septembre 2026 : le SIREN du client, la catégorie de l’opération (ici, une prestation de services), l’option pour la TVA sur les débits le cas échéant, et l’adresse de livraison si elle diffère. Demandez dès maintenant son SIREN à chaque locataire professionnel. C’est aussi ce numéro qui permet de trouver sa plateforme dans l’annuaire de la facturation électronique.

Local commercial sans option pour la TVA : êtes-vous concerné ?

Pour vos loyers, non. Un local nu loué sans option est exonéré de TVA. La fiche de la DGFiP est claire : les bailleurs dont les locations sont exonérées n’ont pas d’obligation d’émission, et ces loyers ne donnent pas lieu à e-reporting.

La réception est une autre question. Elle dépend de votre qualité d’assujetti à la TVA, pas du local. La même fiche rappelle que tous les bailleurs ne sont pas assujettis : elle distingue l’investisseur qui agit à titre privé, particulier ou société civile, de l’investisseur professionnel. Elle cite une présomption : le particulier ou la société civile, non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ».

Sauf autre activité assujettie, ou qualité d’assujetti reconnue auprès de l’administration, vous n’avez donc pas d’obligation de réception au titre de ce local. Si vous avez fait reconnaître cette qualité, vous devez recevoir des factures électroniques, sous réserve d’avoir un numéro SIREN. Une SARL ou une SAS n’est pas visée par cette présomption : faites vérifier son cas par votre expert-comptable. Votre réponse dépend donc aussi de la façon dont vous détenez le bien.

Bien détenu par une SCI : lisez notre guide SCI et facturation électronique, et notre page SCI à l’IR ou à l’IS pour la fiscalité de la société.
Bien détenu en nom propre : voyez notre guide location nue en nom propre.

En cas de doute, le quiz en quatre questions vous situe, et un expert-comptable peut confirmer votre cas.

Par où commencer ?

Vérifiez si vos loyers portent de la TVA : local équipé, ou lettre d’option pour un local nu.
Si oui, assurez-vous d’être inscrit sur une plateforme agréée qui gère aussi l’émission et l’e-reporting, et pas seulement la réception. Nos critères de choix sont dans le guide quelle plateforme agréée choisir.
Recensez vos locataires : assujetti en France, non assujetti ou étranger. Notez le SIREN des premiers.
Faites valider par votre comptable le document qui vaut facture et la date de bascule, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME.

Vous louez aussi un meublé en résidence gérée ? Le cas est traité dans notre guide LMNP en résidence de services. La vue d’ensemble de la réforme est sur la page facturation électronique des bailleurs.

Facturation électronique d'un loyer commercial : ce que change la TVA

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