LMNP et Airbnb : fiscalité, règle des 120 jours, TVA et nouveautés 2026

Louer un logement meublé sur Airbnb ou sur une autre plateforme fait de vous un loueur en meublé, le plus souvent non professionnel (LMNP). Les règles changent selon que vous louez votre résidence principale ou un autre logement, et selon que le meublé est classé ou non. Voici ce qui s’applique en 2026.

Comment sont imposés les revenus Airbnb en LMNP ?

Un logement loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile, est un meublé de tourisme. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au micro-BIC, l’abattement dépend du classement du logement :

Type de location	Revenus 2025 (déclarés en 2026)	Revenus 2026 (déclarés en 2027)
Meublé de tourisme classé	Seuil 77 700 €, abattement 50 %	Seuil 83 600 €, abattement 50 %
Meublé de tourisme non classé	Seuil 15 000 €, abattement 30 %	Seuil 15 000 €, abattement 30 %

Au-delà du seuil, le régime réel s’impose. Il permet de déduire vos charges réelles et l’amortissement du logement : voir notre guide amortissement LMNP. Avec un abattement de 30 % seulement, le réel est souvent à étudier pour un meublé non classé. Faites le calcul avec le simulateur micro-BIC ou réel.

Vous êtes loueur non professionnel si les recettes de votre foyer restent sous 23 000 € par an, ou sous le montant de vos autres revenus d’activité. Les revenus de location meublée supportent alors 18,6 % de prélèvements sociaux.

Cas particulier : si vous louez seulement une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à des touristes, une exonération d’impôt existe tant que les recettes ne dépassent pas 760 € par an. Elle vise les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Classé ou non classé : que change le classement ?

Le classement en étoiles est facultatif et payant. Vous le demandez à un organisme évaluateur accrédité ou agréé, qui visite le logement et propose une catégorie, de 1 à 5 étoiles. La décision est valable 5 ans.

Son intérêt fiscal est net : un abattement de 50 % au lieu de 30 % au micro-BIC, et un seuil de 83 600 € au lieu de 15 000 € pour les revenus 2026. Comparez ce gain au coût de la visite avant de vous lancer.

LMNP Airbnb en résidence principale : comment fonctionne la règle des 120 jours ?

Le code du tourisme interdit de louer en meublé de tourisme sa résidence principale plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut abaisser ce plafond par une délibération motivée, jusqu’à 90 jours. Elle peut vous demander, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, le nombre de jours loués : vous avez un mois pour répondre. En cas de dépassement, le texte prévoit une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 €.

La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Un même voyageur ne peut pas non plus y séjourner plus de 90 jours consécutifs dans l’année.

Avant de louer, trois vérifications :

• Les impôts : demandez un numéro SIRET sur le Guichet des formalités des entreprises. La démarche est gratuite, même pour une résidence principale.
• La copropriété : le règlement peut interdire les meublés de tourisme.
• Votre statut : si vous êtes locataire, il vous faut l’accord écrit du propriétaire. Un logement social ne peut pas être loué en meublé de tourisme.

LMNP Airbnb en résidence secondaire : quelles démarches ?

Le plafond de 120 jours ne vise que la résidence principale. Une résidence secondaire, ou un logement acheté pour la location courte, obéit à d’autres règles :

• une déclaration en mairie, avec enregistrement dans la plupart des grandes communes, simple dans les autres ;
• une autorisation de changement d’usage dans certaines communes. Pour l’obtenir en métropole, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être classé de A à E, puis de A à D à partir de 2034 ;
• un numéro SIRET, comme pour toute location meublée.

Le numéro d’enregistrement, quand il existe, doit figurer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes.

À partir de quand payer des cotisations sociales ?

Jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles, la location relève de la gestion de votre patrimoine privé : pas de cotisations sociales, seulement les prélèvements sociaux.

Au-delà de 23 000 €, la location d’un meublé de tourisme entraîne des cotisations sociales. Selon le classement, le montant des recettes et l’année, vous relevez du régime des micro-entrepreneurs, de celui des travailleurs indépendants ou du régime général. La fiche F34102 de service-public détaille chaque cas, et l’Urssaf propose un service dédié à l’économie collaborative.

Qu’est-ce qu’Airbnb transmet à l’administration fiscale ?

Depuis 2023, chaque plateforme déclare à l’administration fiscale, au plus tard le 31 janvier de l’année suivante :

• votre identité et l’identifiant du compte bancaire qui reçoit les fonds ;
• le montant perçu chaque trimestre et le nombre d’opérations ;
• les frais et commissions retenus par la plateforme ;
• l’adresse de chaque logement et, le cas échéant, le nombre de jours loués.

La plateforme vous communique les informations transmises dans le même délai. Elle doit aussi vous informer de vos obligations fiscales et sociales à chaque transaction, et collecter la taxe de séjour lorsqu’elle encaisse le paiement. Ces envois ne vous dispensent pas de déclarer vos recettes vous-même.

Faut-il facturer la TVA sur une location Airbnb ?

En principe, non. Les locations meublées à usage d’habitation, saisonnières comprises, sont exonérées de TVA. L’exonération tombe si vous fournissez au moins trois des quatre prestations suivantes :

• le petit-déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture du linge de maison ;
• la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Dans ce cas, votre location entre dans le champ de la TVA. Faites vérifier par un expert-comptable les règles qui s’appliquent alors à votre activité.

La TVA détermine aussi vos obligations de facture électronique. Comme tout loueur en meublé immatriculé, vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. L’émission ne vous concerne que si votre location est soumise à la TVA, à partir du 1er septembre 2027. Détails dans notre guide location saisonnière, Airbnb et facture électronique.

LMNP Airbnb en 2026 : qu’est-ce qui change ?

• Les seuils du micro-BIC pour les revenus 2026 : 83 600 € pour un meublé de tourisme classé, 15 000 € pour un non classé.
• Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée passent à 18,6 % dès les revenus 2025.
• L’enregistrement national des meublés de tourisme est annoncé pour la fin de l’année 2026.

Si vous passez au réel, une liasse fiscale est à télétransmettre chaque année : voir notre guide déclaration LMNP 2031 et 2033 et notre comparatif des comptables LMNP. Toutes nos fiches sont réunies dans la rubrique LMNP.