Amortissement LMNP : calcul, durées, report et revente en 2026

L’amortissement est la principale raison de choisir le régime réel en location meublée. Son calcul suit des règles fixées par le code général des impôts et commentées au BOFiP, la doctrine officielle de l’administration fiscale. Voici la méthode, les durées à retenir et un exemple complet.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

Amortir un bien, c’est constater chaque année son usure en déduisant une fraction de son prix. Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) amortit le logement et les meubles qui le garnissent. Cette charge ne correspond à aucune dépense de l’année : elle réduit votre résultat imposable sans sortie d’argent.

Au micro-BIC, il n’y a pas d’amortissement : l’abattement forfaitaire couvre tout. Pour comparer les deux régimes, lisez notre guide micro-BIC ou réel.

Comment calculer l’amortissement LMNP, étape par étape ?

1. Retirez le terrain. Le terrain ne se déprécie pas et ne s’amortit pas. Le BOFiP vous demande de ventiler, sous votre responsabilité, la valeur du terrain et celle de la construction. En principe, cette répartition figure dans l’acte de vente.
2. Décomposez la construction. Le bien est découpé en composants dont la durée d’utilisation diffère : gros œuvre, toiture, installations, aménagements intérieurs. Chaque composant a son propre plan d’amortissement, comme la structure restante.
3. Divisez chaque montant par sa durée. Avec l’amortissement linéaire décrit au BOFiP, vous déduisez la même somme chaque année.
4. Proratisez la première année. L’amortissement commence à la mise en service effective du bien, en pratique sa mise en location. La première annuité est réduite au prorata du nombre de jours.
5. Ajoutez le mobilier, amorti à part, puis appliquez le plafond expliqué plus bas.

Combien de temps dure l’amortissement LMNP ?

Il n’existe pas de durée unique. Selon le BOFiP, la durée d’un composant devrait correspondre, en pratique, à la durée à courir jusqu’à son remplacement. L’administration publie seulement des taux indicatifs par grande catégorie. Les logiciels LMNP proposent des grilles plus fines, qui varient d’un éditeur à l’autre.

Élément	Taux indicatif du BOFiP	Exemple de grille d’éditeur (JD2M)
Terrain	Non amortissable	Non amortissable, 10 à 30 % de la valeur du bien
Gros œuvre	1 à 2 % par an pour une maison d’habitation ordinaire, soit 50 à 100 ans	50 à 80 ans
Toiture, étanchéité	Non listé	25 ans
Installation électrique	Non listé	30 ans
Aménagements intérieurs	Agencements et installations : 5 à 10 %, soit 10 à 20 ans	12 ans
Mobilier	10 %, soit 10 ans	3 à 10 ans selon le meuble

Ces durées sont des repères, pas des normes : le BOFiP précise que sa liste est donnée « à titre purement indicatif ». Retenez des durées que vous pourrez justifier, avec votre logiciel ou votre comptable. Dans tous les cas, le total des amortissements ne peut pas dépasser le prix de revient du bien.

Mobilier, travaux, frais de notaire : que peut-on amortir ?

• Le mobilier s’amortit séparément, dans les conditions de droit commun. Le BOFiP admet la déduction immédiate du mobilier dont le prix unitaire ne dépasse pas 500 € HT, pour le renouvellement courant, mais pas pour l’équipement initial. Ce texte vise le mobilier de bureau et de magasin : faites valider son application à votre meublé.
• Les travaux qui prolongent nettement la durée d’utilisation du bien, ou qui augmentent sa valeur, s’amortissent. Ceux qui permettent seulement l’utilisation normale du logement, comme l’entretien et les réparations, sont des charges de l’année.
• Les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire, commission d’agence) peuvent, au choix, être ajoutés au prix du bien et amortis, ou déduits en charges l’année de l’achat. Ce choix est irrévocable et vaut pour tous vos biens amortissables.

L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. L’article 39 C du code général des impôts limite l’amortissement déductible chaque année au montant des loyers acquis, diminué des autres charges du bien. Il ramène donc au mieux votre résultat à zéro.

La part non déduite n’est pas perdue. Elle se reporte sur les bénéfices des années suivantes, dans la même limite. En l’état du droit, le texte ne fixe pas de durée à ce report. Une condition : l’amortissement doit être régulièrement comptabilisé chaque année, même quand il n’est pas déductible.

Ne confondez pas avec le déficit hors amortissement. Si vos charges et vos intérêts d’emprunt dépassent vos loyers, ce déficit s’impute uniquement sur vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans.

Exemple chiffré : l’amortissement d’un appartement meublé

Un appartement est acheté 200 000 € et meublé pour 8 000 €. Voici le plan d’amortissement :

Élément	Part du prix	Montant	Durée	Amortissement annuel
Terrain	15 %	30 000 €	Non amortissable	0 €
Gros œuvre	50 %	100 000 €	50 ans	2 000 €
Aménagements intérieurs	15 %	30 000 €	12 ans	2 500 €
Toiture	7,5 %	15 000 €	25 ans	600 €
Installation électrique	7,5 %	15 000 €	30 ans	500 €
Étanchéité	5 %	10 000 €	25 ans	400 €
Mobilier	Sans objet	8 000 €	10 ans	800 €
Total				6 800 €

Le logement rapporte 10 800 € de loyers par an. Le propriétaire paie 2 600 € de charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) et 1 900 € d’intérêts d’emprunt.

Étape	Montant
Loyers	10 800 €
Charges et intérêts d’emprunt	4 500 €
Résultat avant amortissement	6 300 €
Amortissement déduit	6 300 € (sur 6 800 € calculés)
Résultat imposable	0 €
Amortissement reporté	500 €

L’amortissement calculé, 6 800 €, dépasse le résultat avant amortissement. Seuls 6 300 € sont déduits cette année : le résultat imposable tombe à zéro et les 500 € restants sont reportés.

L’amortissement annuel baisse ensuite à mesure que les composants sont amortis : 6 000 € après 10 ans, une fois le mobilier amorti, 3 500 € après 12 ans, 2 500 € après 25 ans, puis 2 000 € après 30 ans, jusqu’à la fin du gros œuvre la 50e année. Chaque remplacement, de mobilier ou de composant, ouvre un nouvel amortissement.

Que dit le BOFiP sur l’amortissement LMNP ?

Les principales références de la doctrine administrative :

• BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57 et 58 : le plafond lié aux loyers et la ventilation entre terrain et construction ;
• BOI-BIC-AMT-10-40-10 : la décomposition par composants et leurs durées ;
• BOI-BIC-AMT-10-40-30 : les taux indicatifs ;
• BOI-BIC-AMT-20-10 : le point de départ et le prorata de la première année.

Que devient l’amortissement LMNP à la revente ?

Pour une vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Chaque euro déduit sur le logement augmente donc d’autant la plus-value brute. Le mobilier et les logements en résidences services échappent à cette règle, et les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer. Le calcul complet figure dans notre guide plus-value LMNP et amortissements.

Amortissement LMNP en 2026 : qu’est-ce qui pourrait changer ?

Pour tenir vos plans d’amortissement et télétransmettre la liasse, suivez notre guide déclaration LMNP 2031 et 2033 et comparez les comptables et logiciels LMNP. Si vous louez en courte durée, lisez aussi notre guide LMNP et Airbnb.